核心观点
   
公司控股股东增持计划彰显发展信心;杠杆空间充足,支持拿地扩张,旧改有望成为土储增长发力点;同时借力城中村改造,力争成为杭州集中式长租公寓龙头。首次覆盖,给予“增持”评级。
   
区域战略稳步推进,增持计划彰显信心
   
公司是起步于杭州的区域性房企,早期参与杭州城东区多个旧改项目,1999年起逐步参与市场化项目的开发,目前形成聚焦杭州,深耕浙江,辐射华东,关注珠三角、京津冀、中西部重点城市三个“游击区”的区域发展战略。公司股权较为集中,控股股东为杭州滨江投资控股有限公司,实际控制人为董事长戚金兴先生。基于对公司发展的信心,滨江控股自2017年6月以来连续增持公司股票,我们按照增持日成交均价估算增持成本为7.27元/股。根据2017年6月7日公司发布的增持计划,滨江控股在2018年6月7日之前,至少还要增持1.14亿元。
   
杠杆空间支持拿地扩张,旧改有望成为发力点
   
我们估算2017年末可售面积约555万平,货值约2037亿元;同时公司在2018年积极扩张土地资源,2018年起公司已斥资89.95亿元拿下101.88万平土储建面,占2017年拿地总量的46.21%,补充货值约219亿元。综合考虑公司较低的负债水平和较高的销售增长目标,我们预计公司2018年将保持较高拿地强度。公司深耕杭州逾20年,在获取杭州旧改项目方面具有较强的优势,目前公司已获取旧改项目建面达29万平,潜在项目建面约300万平。
   
借力旧改,力争成为杭州集中式长租公寓龙头
   
据我们测算,2018年杭州住宅租赁需求为65.12万套,住宅租赁市场规模为110.92亿元,当前市场规模足以容纳数家拥有万间以上公寓规模的长租公寓品牌生存,且未来市场规模有望继续扩张。公司2017年报首次将长租公寓列入未来五到十年的产业布局战略,将抓住杭州城中村改造的契机,利用留用地发展长租公寓,凭借房源+融资+口碑优势,力争成为杭州集中式长租公寓龙头企业。
   
旧改出身的杭州龙头房企,首次覆盖给予“增持”评级
   
公司股价催化因素包括:控股股东有望继续增持,旧改取得突破获得核心地区大量优质土储,长租公寓业务取得实质进展。我们预测公司2018-2020营收为202、257、285亿元,同比增长47%、27%、11%;归母净利润为21、25、28亿元,同比增长21%、20%、12%;EPS为0.66、0.80、0.89元。参考TOP50同等销售规模的区域性龙头房企2018年平均PE12.51,同时参考公司的RNAV水平,我们认为公司2018年合理PE估值水平为12-13倍,目标价为7.92-8.58元。首次覆盖,给予“增持”评级。
   
风险提示:旧改项目不确定性较高;杭州长租公寓业务面临竞争风险。